「このアパート、そろそろ建替えたほうがいいのかな？」
長年アパートを所有されているオーナー様から、こうしたご相談をいただくことがあります。
一方で、
「まだ家賃収入があるから大丈夫」
「大きな修繕をしたばかりだから、もう少し先でいい」
「建替えには多額のお金がかかりそう」
と、なかなか検討を始められない方も少なくありません。
アパートの建替えは、築年数だけで決めるものではありません。
今回は、建替えを検討し始めるタイミングとして確認しておきたい5つのサインをご紹介します。
① 修繕費が増えてきた
建物は年数が経つにつれて、さまざまな設備や部位の修繕が必要になります。
外壁や屋根、防水、給排水設備など、まとまった修繕が必要になることもあります。
もちろん、適切に修繕を行いながら長く使うことも大切です。
ただし、修繕を繰り返しているうちに、
「また修繕が必要になった」
「今後も大きな修繕が続きそう」
という状況になってきたら、一度、今後も修繕を続ける場合と建替える場合を比較してみることをおすすめします。
② 空室が以前より増えてきた
以前は募集を出せばすぐに入居者が決まっていたのに、最近は空室期間が長くなってきた。
そんな変化も、建物の将来を考えるきっかけになります。
空室の原因は、必ずしも建物の築年数だけではありません。
家賃、設備、間取り、立地、周辺の競合物件など、さまざまな要因があります。
そのため、まずは周辺の物件と比較しながら、現在の建物が市場からどのように評価されているのかを確認することが大切です。
③ 家賃を下げないと決まりにくくなった
「以前と同じ家賃では入居者が決まらない」という場合も注意が必要です。
家賃を下げることで入居者を確保できれば、短期的には空室対策になります。
しかし、家賃を下げると、その後の収益にも影響します。
例えば、複数の部屋で家賃の見直しが必要になっている場合、建物全体の収益が以前より低下している可能性があります。
このようなときは、単純に家賃を下げ続けるのではなく、建物を維持した場合の将来収支についても考えてみましょう。
④ 建物と現在のニーズにズレが出てきた
建築した当時には人気だった間取りや設備も、時間が経つと入居者のニーズが変わっていることがあります。
例えば、
▶現在の生活スタイルに合わない間取り
▶浴室・キッチンなどの設備が古い
▶収納が少ない
▶インターネット環境など、現在求められる設備が不足している
といったケースです。
リフォームや設備交換で対応できる場合もありますが、建物全体の構造や間取りそのものを変えることが難しい場合もあります。
「修繕すれば済む問題なのか、それとも建物そのものを見直す時期なのか」を考えることがポイントです。
⑤ 「この先もこの建物を所有するのか」を考え始めた
実は、これが一番重要なサインかもしれません。
建物の問題だけではなく、
「子どもにこの不動産を残したい」
「相続した後も安定した収益を残したい」
「自分の代で不動産を整理しておきたい」
など、オーナー様ご自身の今後の考え方によっても、選択肢は変わります。
例えば、今後20年間所有するのであれば、現在の建物を修繕しながら維持する場合と、
建替えて新しい建物にする場合とでは、将来の収益や支出が大きく変わる可能性があります。
だからこそ、「建物が古くなったから建替える」のではなく、「これからどう所有したいか」から逆算して考えることが大切です。
■建替えを考えるなら「今の収支」だけで判断しない
建替えを検討するとき、「建替えたら家賃収入が増えるのか？」だけを考えてしまいがちです。
しかし、実際には、
▶建築費
▶借入金
▶金利
▶建築後の家賃
▶空室
▶管理費
▶修繕費
▶税金
▶建替え期間中の収入
など、さまざまな要素を考える必要があります。
また、建替えだけが答えとは限りません。
「修繕して持ち続ける」「建替える」「売却する」
それぞれの選択肢を比較して、ご自身の目的に合った方法を選ぶことが重要です。
■「まだ早い」と思う今こそ、比較してみる
建替えには大きな決断が必要です。
そのため、建物が限界を迎えてから急いで考えるのではなく、まだ選択肢に余裕がある段階で検討を始めることをおすすめします。
建替えを決める必要はありません。
まずは、
「このまま10年持ったらどうなる？」
「大規模修繕をしたらどうなる？」
「建替えたら収支はどう変わる？」
「売却した場合はどうなる？」
と、それぞれを比較してみることから始めてみましょう。
将来の選択肢を知っておけば、いざというときにも慌てずに判断することができます。
アパートの建替えを検討するタイミングは、「築○年になったら」と一律に決まっているわけではありません。
修繕費、空室、家賃、建物の状態、そしてオーナー様ご自身の将来の考え方。
これらを総合的に見ながら、今後の所有方法を考えることが大切です。
「まだ建替えるつもりはないけれど、一度将来の収支を確認してみたい」
そんな段階からでも、比較検討を始めてみてはいかがでしょうか。
