今回から6回にわたり、サブリースについてお話ししていきます。
「サブリースだから安心」と考えているオーナー様は少なくありません。
毎月一定の賃料が保証されるサブリースの仕組みは、不動産経営において大きな安心材料でしょう。
しかし近年、その「安定性」の裏側で収益性が低下しているケースが増えています。
ポイントは「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
サブリースでは毎月一定額の入金があるため収支が安定しているように見えますが、実際には契約内容や運用コストによって手元に残る利益は変動しています。
サブリース契約では当初の賃料が長期間保証されるわけではなく、市場賃料や入居状況に応じて見直しが行われることが一般的で、多くの場合は減額方向となります。
また、オーナー負担となる修繕費・設備更新費なども収益に影響し、想定していた利回りとの差はさらに拡大します。
重要なのは、「安定した入金があること」と「十分な利益が残ること」は、必ずしも一致しないという点です。
不動産経営で本当に見るべきなのは、表面的な収入ではなく、最終的にどれだけの利益が手元に残るかという部分です。
サブリース契約が悪いわけではありません。
しかし、契約当初から環境が変化している場合は、契約内容の見直しや運用方法の再検討によって収益改善が図れるケースもあります。
現在の収支を一度整理し、実質的な利回りを確認することで、資産の本当の収益力が見えてきます。
安定性だけで判断するのではなく、収益の中身を正しく把握することが重要です。
