築年数の経ったアパートやマンションでは、空室リスクの増加や修繕コストの上昇が避けられません。
これにより、手残り利益は減少し、ROAも低下しがちです。
しかし適切な再生戦略を立てることで、収益性を改善し、資産効率を高めることは可能です。
1. 空室リスクへの対応
空室リスクは、物件の魅力と市場ニーズに直結します。
・間取りの見直しや設備更新で入居付け力を改善
・内装リフォームや共用部の整備で印象を向上
・賃料設定の見直しによる適正収益の確保 など
これらを検討・実行することで、空室率を下げ、安定的な賃料収入を確保できます。
ROA改善の第一歩は、収益源である賃料を安定させることにあります。
2. 修繕コストの効率化
築古物件では修繕費がかさみやすく、計画性のない支出はROA低下の原因になります。
・長期修繕計画を立て、必要な時期に必要な修繕を行う
・設備更新や耐久性の高い素材を選ぶことで、ランニングコストを削減
・同時施工によって工事費の無駄を削減する など
修繕コストの効率化は、手残り利益を守るための不可欠な施策です。
3. 再投資や資産組み換えでROAを最大化
修繕や空室対策だけではROA改善に限界がある場合、再投資や資産組み換えも検討する必要があるでしょう。
・老朽化の進んだ建物を建て替えて新築物件へ投資
・利回りの低い物件を売却し、より効率の良い不動産に資産を移す
・所有している不動産全体を整理し、収益性の高い組み合わせに見直す など
ROAを意識することで、単に古い物件を直すだけではなく、所有する不動産全体の収益性を高める判断ができるようになります。
■まとめ：数字に基づく再生戦略
築古物件は「現状維持」だけでは、空室リスクや修繕コストで収益力が低下します。
ROAという指標を用い、空室対策・修繕効率化・再投資の3つのステップで収益改善プランを立てることで、資産の力を最大限に引き出すことができます。
収益不動産を本当に活かすためには、数字で現状を確認し、計画的に運用することがオーナーには大切です。
