「築40年を超えるアパートをどうするか？」
これは多くのオーナー様が直面する大きな課題だと思います。
ローンを完済していても、入居率の低下や修繕コストの増加が重なり、「手元に残る利益」は年々減っていきます。
現状維持のままでは、資産効率が下がり続けてしまうのです。
ここで候補に挙がるのが、建て替えか、売却かという選択肢でしょう。
■築古アパートの課題
築40年を超えると、建物は次のような問題を抱えやすくなります。
・外壁・屋上・配管などの大規模修繕が避けられない
・設備の古さが目立ち入居付けが難しくなる
・家賃下落と空室率上昇で収益が安定しない
・固定資産税や維持管理コストは下がらない
つまり、築年数が経過すると、実際にはキャッシュフローは悪化しやすいのが実情です。
■出口戦略を考える判断軸
築古物件を持ち続けるかどうかを判断するには、損益分岐点を把握することが大切です。
そこで、建て替えと売却、それぞれの収支を比較してみましょう。
建て替えの場合
・建築コストと新しい家賃収入のバランス
・借入返済後にどれだけのキャッシュフローが残るか
・将来の相続や資産承継における評価メリット
売却の場合
・現在の市場価格で売却した場合に手元に残る資金
・譲渡所得税等の税負担
・その資金を他の不動産資産に組み換えた場合の利回り
この2つを比較し、どちらが資産価値を高めることができるかを考えることが必要です。
■ROAで比較する
ここで役立つのが「ROA（総資産利益率）」という指標です。
・建て替え後の予想収益をベースにROAを計算する
・売却資金を再投資した場合のROAをシミュレーションする
これにより、どちらの選択肢が効率よく利益を生むかが数値で見えるようになります。
■築古物件の出口戦略は「数字」で決める
築40年を超えたアパートは、「現状維持」が最もリスクの高い選択肢になることも少なくありません。
・建て替えによる再投資
・売却による資産の組み替え
いずれの道を選ぶにしても、損益分岐点を数字で把握すること が欠かせません。
「まだ大丈夫だろう」と思っているうちに資産が目減りしてしまう前に、オーナーには、出口戦略を視野に入れた判断が欠かせません。
