令和8年7月1日、国税庁から令和8年分の路線価が公表されました。
路線価は相続税や贈与税の算定基準となる重要な価格であり、オーナー様にとって資産管理や相続対策を考える上で欠かせない指標です。
今年の路線価を見ると、全国的な上昇基調が続くなかで埼玉県南エリアも堅調な上昇となりました。
特にさいたま市では大宮駅周辺、浦和駅周辺が県内の上昇をけん引しており、再開発や交通利便性の高さを背景に高い伸びを示しています。
一方で、武蔵浦和・南浦和・北浦和・与野など住宅地として人気の高いエリアも安定した上昇が続き、川口市など東京都心へのアクセスが良好な地域でも住宅需要の強さがうかがえる結果となりました。
ただし、埼玉県南全体が一律に上昇しているわけではありません。
駅から距離のある住宅地や郊外では上昇幅が比較的小さい地域もあり、「駅力」や「再開発」の有無によって地価の差が広がる傾向が見られます。
今後は「埼玉だから上がる」のではなく、「立地によって資産価値が大きく変わる時代」に入ったと言えるでしょう。
■路線価上昇で相続対策の見直しが必要に
今回の路線価上昇で最も注意すべきなのは、相続税負担の増加です。
これまで相続税対策を行ってきたオーナー様でも、路線価の上昇によって資産評価額が高まり、想定していた以上に相続税額が増加する可能性があります。
また、以前作成した相続税シミュレーションが、現在の評価額とかけ離れているケースも少なくありません。
相続発生時に慌てることがないよう、最新の路線価を反映した相続税シミュレーションを行い、納税資金を含めた対策を早めに検討することが重要です。
■地価は上がっても、収益は増えているでしょうか？
オーナー様にとって相続税と並んで重要なのは、「地価の上昇」と「収益の上昇」は必ずしも一致しないということです。
建築費や修繕費、人件費などの各種コストは上昇を続けていますが、家賃は市場環境の影響もあり、地価の上昇と同じように引き上げることは容易ではありません。
また、土地の評価額が上昇すれば、固定資産税など保有コストの増加につながる可能性もあります。
その結果、資産価値は高まっているにもかかわらず、収益性が改善せず、手元に残るキャッシュフローが圧迫されるケースも少なくありません。
今後は「土地の価値」だけではなく、
「その土地がどれだけ安定した収益を生み出しているか」という視点で資産を見直すことが、これまで以上に重要になっていくでしょう。
■これからは「資産の稼ぐ力」が重要
このような環境だからこそ、オーナー様には資産全体を見直すことが求められます。
まず取り組みたいのは、最新の路線価を反映した相続税シミュレーションです。
数年前に作成した試算では、現在の評価額と大きく乖離している可能性があります。
次に確認したいのは、土地や建物が十分な収益を生み出しているかという点です。
老朽化したアパートや利用効率の低い駐車場、遊休地などは、建替えや用途変更、売却、資産の組み換えなども視野に入れながら、収益性を検証する必要があります。
近年は「土地をどれだけ所有しているか」ではなく、「その土地がどれだけ利益を生み出しているか」が重要視されています。
当社でもROA（総資産利益率）の考え方を取り入れ、資産全体の収益性を分析しながらご提案を行っています。
小規模宅地等の特例の活用や生前贈与などの相続対策についても、早めに検討することで選択肢が広がります。
■路線価公表は「資産戦略」を見直す絶好の機会
今回の路線価公表は、「土地の価値が上がった」というニュースで終わらせるものではありません。
埼玉県南では今後も人口流入や再開発が期待される一方で、立地による資産価値の差はさらに広がることが予想されます。
だからこそ、相続税対策だけでなく、賃貸経営、土地活用、資産の組み換えまで含めた総合的な資産戦略が重要になります。
路線価の上昇は、相続税対策だけでなく、所有資産全体を見直す良い機会でもあります。
最新の路線価を反映した相続税シミュレーションを行うとともに、土地や建物が現在の市場環境に見合った収益を生み出せているかを確認し、将来を見据えた資産戦略を検討することが大切です。
