前回は、底地と借地の基本的な違いや関係性についてお話ししました。
今回は、地主側の立場で「底地をもつことのメリットとリスク」について掘り下げていきます。
底地はただ土地を所有しているだけのように見えても、実際には「収益性」や「制約性」をあわせ持つ特徴的な資産です。
将来を見据えた判断をするためにも、まずは底地の性質を正しく理解しておきましょう。
■底地をもっているメリット
①安定した地代収入がある
借地人が土地を利用し続ける限り、定期的な「地代収入」が得られます。
金額は相場や契約内容によって異なりますが、ただ実際のところ、その土地の評価に見合った地代収入が得られていないケーウが多いでしょう。
②固定資産税の軽減効果がある
土地を他人に貸していて借地権が設定されている土地は、相続税評価額が下がるため、相続税の負担を抑えることができます。
ただ、借地権が設定されていることによる制約に見合った節税効果は期待できないといえるでしょう。
③将来の活用・売却の可能性
借地人との交渉次第では、底地を借地人に売却したり借地権を買い戻したりと、資産価値を高めることができるかもしれません。
そのため、あまりメリットはないといえます。
■底地を持つリスク
①売却しづらい
底地は「借地人が存在する土地」であるため、借地権が設定されていない場合と比べてとても市場価値が低いうえ、買い手も限られるのが現実です。
②土地を自由に使えない
所有しているにもかかわらず借地契約がある以上、その土地の活用はほぼできないといえます。
法律上、借地人の権利を尊重する必要があり自由度は大きく制限されます。
③借地人とのトラブルの可能性
・地代の未払い
・契約更新や建て替え時の交渉
・境界や名義に関する認識のずれ など
借地人との関係において思わぬトラブルが発生することもあります。
■底地を保有し続けるのか
底地は権利が絡みあっている資産といえます。
メリットはほぼないとも言えますので、整理を検討しても良いかもしれません。
次回は借地人が抱える悩みや制約についてお話しします。
地主側も知っておくことで、整理の交渉の際にも役立つでしょう。
ぜひご覧ください。
