借地や底地を含む不動産は、
「扱いが難しい」「そのままにしている」
というケースが少なくありません。
しかし、借地・底地は放置するほど、
収益性が伸びにくい
資産の使い道が限られる
建て替えや売却の選択肢が狭まる
といった課題を抱えやすくなります。
だからこそ重要なのが、整理 → 再構築 → 再投資という視点です。
■ステップ① 借地・底地の「現状整理」から始める
最初に行うべきは、感覚ではなく事実の整理です。
・底地・借地の権利関係
・地代・更新条件・契約内容
・現在の収益と実質的な手残り
・将来的な制約（建て替え・売却の可否）
この段階でROAを用いて分析すると、
「資産規模に対してどれだけ利益を生んでいるか」がはっきりします。
借地・底地は「収入はあるが効率が低い」という状態になっていることも多く、ROA分析により整理の必要性が見えてきます。
■ステップ② 借地・底地の整理で選択肢を広げる
現状を把握したうえで、次に検討するのが整理の方法です。
・底地の売却
・借地権者との共同売却
・底地・借地の等価交換 など
これにより、次の段階が見えてきます。
・土地を自由に使える状態に近づける
・建て替えや再開発の検討が可能になる
・将来の資産価値が読みやすくなる
借地・底地の整理は、建て替えに進むための準備段階ともいえるでしょう。
■ステップ③ 建て替えは「次の一手」として判断する
権利関係が整理されると、はじめて建て替えが現実的な選択肢になります。
ここで重要なのは、
「建て替えられるか」ではなく
「建て替えた方が資産効率が良くなるか」
という視点です。
ROA分析により、現状と建て替え後を比較することで、投下資金に見合う収益が期待できるかを冷静に判断できまるでしょう。
■ステップ④ 資産再構築として全体を見直す
借地・底地の整理や建て替えは、ゴールではありません。
目的は、資産をより使いやすく、収益を生みやすい形に整えることです。
場合によっては、次のような選択肢も視野に入るでしょう。
・建て替え後に一部売却
・他の不動産への組み換え
・相続を見据えた資産配分の見直し
借地・底地を含む不動産は、「難しいから触らない」資産になりがちです。
しかし、現状を整理し、数字で効率を確認し、段階的に選択肢を広げていくことで、建て替えを含む資産再構築へとつなげることができます。
借地・底地の整理は、単なる権利調整ではなく、資産を次のステージに進めるための第一歩といえますね。
